FAQ

De plaatsbeschrijving is in de praktijk een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van een huurpand bij de aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om tegensprekelijk en voor gezamenlijke rekening een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat het pand onbewoond is, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. Bij huurovereenkomsten van 1 jaar kan dit tot 15 dagen na de intrede.

 Technisch gesproken is de plaatsbeschrijving de opname van het pand bij de aanvang van de huurovereenkomst. De plaatsvergelijking gebeurt bij het einde van de huurperiode en beschrijft de verschillen tussen beide momenten. Op basis van deze verschillen wordt de eventuele huurschade vastgesteld en indien mogeIijk ook becijferd, zodat het volledige huurdossier kan afgerond worden. In de praktijk wordt er ook gesproken over een “plaatsbeschrijving bij uittrede”.

De plaatsbeschrijving legt de toestand van het verhuurde pand vast bij de aanvang van de huur. De huurder dient het pand in dezelfde toestand op te leveren bij het einde van de huur, uitzondering gemaakt van normale sleet of overmacht. Het is dan ook de ideale basis om die vergelijking te maken en vermijdt heel wat discussies.

Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt de minimumvoorwaarden waaraan de plaatsbeschrijving dient te voldoen om rechtsgeldig te zijn. Het gaat hierbij dus, voor alle duidelijkheid, om de plaatsbeschrijving bij intrede. Voor de plaatsbeschrijving uit uittrede zijn geen regels. De wet stelt dat de plaatsbeschrijving omstandig dient te zijn. Dit betekent dat het een woordelijke en gedetailleerde beschrijving moet zijn van alle ruimtes en elementen die verhuurd worden. Vage omschrijvingen als “het pand bevindt zich in goede staat van verhuur” hebben dus geen enkele waarde.
Daarnaast moet de opmaak tegensprekelijk gebeuren. Idealiter zijn de huurder en de verhuurder of de door hun gemachtigde vertegenwoordiger dus aanwezig bij de opname. Meestal wordt bij de intrede ook een periode van 10 à 15 dagen voorzien waarin de huurder bijvoorbeeld niet opgemerkte gebreken nog kan melden. Deze dienen dan wel expliciet door de verhuurder aanvaard te worden.
Het wetboek bepaalt ook dat de plaatsbeschrijving voor gemeenschappelijke rekening gebeurt. Huurder en verhuurder betalen dus elk de helft.

Ja, het opmaken van een omstandige plaatsbeschrijving is bij wet verplicht (art 1730 van het Burgerlijk wetboek). Als er geen plaatsbeschrijving is, dan wordt voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1984 verondersteld dat de huurder het pand betrokken heeft in de toestand waarin het zich bevindt wanneer hij het pand verlaat (zie ook “Is de datum van de huurovereenkomst belangrijk?”). Als er schade is, wordt het zonder kwalitatieve plaatsbeschrijving voor de eigenaar quasi onmogelijk om die te verhalen op de huurder.

Ja, de plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient ook geregistreerd te worden.

Een kwalitatieve plaatsbeschrijving is in ieders belang. Als alle details van het pand beschreven worden bij de aanvang van de huurperiode, kan objectief en snel vastgesteld worden of er bij het einde van de overeenkomst huurschade is.
Als huurder heb je er belang bij dat eventuele schade of tekortkomingen duidelijk vermeld worden bij de intrede. Zoniet zal die niet kunnen aantonen dat die schade niet door jou werd veroorzaakt tijdens je huur.
De verhuurder wint ook bij een kwalitatieve plaatsbeschrijving, want die maakt de vergelijking tussen begin en einde van de huurperiode duidelijk en objectief. Als het in het slechtste geval tot een rechtzaak komt, zal de vrederechter altijd een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede willen kunnen inkijken.

Ja, maar eigenlijk enkel als er geen of geen gedetailleerde plaatsbeschrijving is. De wetgeving rond de plaatsbeschrijving werd namelijk regelmatig aangepast.
Als de initiële huurovereenkomst dateert van vóór 1974 en er is geen plaatsbeschrijving bij intrede, dan wordt er verondersteld dat de huurder het pand in perfecte staat heeft ontvangen. Schade op het einde van de overeenkomst zal dus als huurschade afgerekend worden.
Dateert de huurovereenkomst van na 1 januari 1974 en vóór 1 januari 1984, dan gelden de huidige regels : als er geen plaatsbeschrijving bij intrede gebeurde, dan wordt de toestand bij het einde van de overeenkomst beschouwd als de toestand bij de intrede. Let wel : in deze periode is er geen vereiste van een gedetailleerde plaatsbeschrijving. Een eenvoudige formulering dat “alles in goede staat verkeert” volstaat dus.

Er zijn geen wettelijk normen over wie een plaatsbeschrijving mag opstellen. Dit mag bv gebeuren door de huurder en de verhuurder zelf. Gezien het grote juridische belang van dit document, wordt dit echter beter overgelaten aan iemand met professionele ervaring terzake. Je kan dus beter een beroep doen op een expert. Deze expert is onafhankelijk van de betrokken partijen en respecteert dus ook de objectiviteit. Een professionele aanpak heeft zijn prijs, maar zijn waarde overstijgt moeiteloos de verliezen die er kunnen zijn als je plaatsbeschrijving niet goed is gebeurd. Zowel voor huurder al verhuurder.

Iedereen kent wel de opname bij het begin en het einde van de huurovereenkomst.
Daarnaast zijn er ook:

• Initialisatie : er wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt vóór het pand effectief verhuurd is. Deze kan dan bv resulteren in een aantal suggesties voor de eigenaar inzake woonconformiteit. Deze initialisatie vormt ook de basis van de plaatsbeschrijving bij intrede.
• Check-up : vóór de plaatsvergelijking bij uittrede gebeurt soms een tussentijdse controle. De huurder kan dan bv aanbevelingen krijgen over een aantal kleine herstellingen die hij kan doen om het pand correct op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.
• Renovatie-check : wanneer er belangrijke wijzigingen gebeuren aan het pand, is het aangeraden om deze ook te laten beschrijven, bv wanneer de keuken of de badkamer vernieuwd wordt.

De Rental Inspector-expert komt op afspraak langs. Hij gebruikt een gespecialiseerde tablet-app voor de opname. Bij een intredende plaatsbeschrijving worden alle ruimtes en elementen tot in detail bekeken, beschreven en geëvalueerd. Indien nodig worden vaststellingen genoteerd. Dit kan bv reeds bestaande schade zijn of een suggestie aan de eigenaar. Er worden steeds voldoende foto’s genomen en eventueel ook schetsen gemaakt.
Bij een plaatsvergelijking bij uittrede worden enkel de vaststellingen genoteerd en gedocumenteerd.

Eerst wordt objectief bekeken welke vaststellingen als huurschade kunnen worden beschouwd en welke niet.
Onze experten beschikken over uitgebreide tabellen met de herstelkosten van courante huurschade en houden uiteraard ook rekening met de vetusteit. In veel gevallen kan er dus ter plaatse tot een akkoord worden gekomen.

Jazeker. Foto’s zijn op zich niet voldoende. Er dient immers een omstandige woordelijke beschrijving opgemaakt te worden. Zonder die beschrijving hebben foto’s in principe geen juridische waarde. Als aanvulling op zo’n beschrijving zijn ze zeker handig en maken ze bv een vergelijking veel objectiever en makkelijker.